Uso della cosa comune: illegittima la modifica del terrazzo condominiale ad uso esclusivo

Con sentenza n. 23243 del 15 novembre 2016 la Sezione II della Corte di Cassazione si pronuncia in merito alla portata dell'art. 1102 c.c. in tema di uso esclusivo della cosa comune in condominio.

Nello specifico, la Corte è chiamata a risolvere la questione della sussistenza della facoltà per il condomino dell'ultimo piano di un edificio condominiale, di costruire sul tetto dell'edificio stesso una "altana" (denominata anche "belvedere"), manufatto tipico veneziano, consistente in una piattaforma o loggetta realizzata nella parte più elevata di un edificio (alla quale si accede, in genere, dall'abbaino) che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza.

In primo luogo, la Corte ricorda che per giurisprudenza consolidata sono legittimi, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini.

In applicazione di tale ultimo principio, ricordando che il manufatto in questione non costituisce nuova fabbrica in sopraelevazione agli effetti dell'art. 1127 c.c. quanto piuttosto modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, il Collegio sconfessa la Corte territoriale e accoglie il ricorso di altro condomino teso a far valere la violazione dell'art. 1102 c.c.

In altre parole, conclude la Corte, qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell'immobile.

La sentenza della Sezione II della Corte di Cassazione, n. 23243 del 15 novembre 2016 è rintracciabile a questo indirizzo.