Condominio: illegittima l'assegnazione in via esclusiva di parcheggi nell'area comune

Con la sentenza n. 11034 del 27 maggio 2016 la Sezione Seconda della Corte di Cassazione affronta la questione della legittimità di una delibera condominiale, presa a semplice maggioranza, che disciplina il godimento di uno spazio comune - una parte dell'area di cortile - beneficiando alcuni condomini a svantaggio di altri.

Nel caso di specie, la delibera aveva concesso l'utilizzazione esclusiva di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli a dei condomini, impedendo, di fatto, agli altri l'utilizzazione di quella parte di cortile comune.

Il Giudice di primo grado aveva dichiarato la nullità della delibera, giacché non adottata all'unanimità, mentre la Corte d'Appello aveva ritenuto valida la deliberazione a semplice maggioranza ex art. 1136 c.c.

La Corte di Cassazione, pur riconoscendo in linea di principio la correttezza dell'affermazione del Giudice di secondo grado, ne limita la portata ai casi in cui tale deliberazione regolamenti un uso ed un godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell'art. 1120, c. 1, c.c.

Secondo la Corte è lo stesso art. 1120 c.c. a marcare il limite che si frappone all'attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma dell'articolo prevede infatti che siano vietate le innovazioni "che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

Il divieto ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva.

Sulla scorta di tali considerazioni il Collegio afferma che l'assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti macchina all'interno di un'area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune.

L'assegnazione è dunque di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto tra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesse da parte dei partecipanti al condominio.

La delibera viene dunque dichiarata nulla, giacché approva una utilizzazione particolare del bene comune che reca pregiudizio ai coesistenti diritti altrui.

La sentenza n. 11034 del 27 maggio 2016 è reperibile sul sito della Corte di Cassazione a questo indirizzo.